도태호 수원시 제2부시장이 출구전략을 발표하고 있다.

[시사인경제] 수원시가 ‘2010·2020 도시 및 주거환경정비 기본계획’에 따라 지정된 재개발 정비구역의 해제기준을 합리적으로 조정한다. 해제된 재개발 구역에 대해서는 주거환경관리사업을 확대추진한다.

도태호 수원시 제2부시장은 31일 수원시의회 세미나실에서 ‘재개발·재건축 종합대책(3차)’ 브리핑을 하고 “조합이 2년 이상 총회를 개최하지 않은 경우, 조합설립 후 3년 이내 사업시행인가를 신청하지 않은 경우, 사업시행인가 후 3년 이내 관리처분인가를 신청하지 않은 경우에는 시에서 직권으로 주민의견 조사를 해 다수 의견에 따라 해제 여부를 결정하겠다”고 밝혔다.

주민의견조사 시행, 다수 의견 따라 정비구역 해제 결정

수원시는 재개발 구역 조합운영의 투명성을 확보하고 사업을 촉진하기 위해 3차 출구전략(종합대책)을 발표했다. 3차 대책에 따르면 재개발 전구역에 대해 토지등소유자 10% 이상이 정비구역 해제를 요청하면 주민의견조사를 시행, 주민 50% 이상의 의견이 회수된 경우 의견서를 개봉해 다수 의견에 따라 정비구역 해제여부를 결정하게 된다. ‘토지등소유자’는 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권(地上權)자를 말한다.

도 부시장은 “정비구역 내 토지등소유자 또는 토지면적 과반 이상을 소유한 이가 해제를 신청하면 주민의견조사 없이 바로 해제절차를 진행하겠다”고 말했다.

해제된 재개발 구역에는 주거환경관리사업을 추진한다. 국토부·경기도 맞춤형 정비사업 공모에 적극적으로 참여해 수원시에 적합한 ‘수원형 도시르네상스사업’을 시행할 계획이다. 마을공동체 회복 등을 위한 주민역량강화프로그램 운영도 지원한다.

또 수원시의회와 협의해 정비구역 해제지역에 대한 조합사용비용 보조기준을 기존 최대 12억 원에서 최대 18억 원으로 50% 상향한다.

재개발 사업추진 의지는 있지만 사업성이 부족해 정상적으로 사업이 추진되지 않고 있는 지역에 대한 ‘도시재생촉진지원대책’도 마련했다.

용적률 높이고, 규제 완화해 도시재생 촉진

도 부시장은 “기준용적률·상한용적률·추가용적률을 종전(2010·2020 도시 및 주거환경정비 기본계획) 기준보다 높이겠다”며 “또 용도지역 종상향 조건, 건축물 인동거리(건물간 거리), 대지안 공지 규정, 공원녹지 확보면적 완화 등 용적률 상향을 뒷받침할 수 있는 규제완화를 함께 추진하겠다”고 밝혔다.

개선안에 따르면 ‘2010 기본계획’ 정비구역의 기존용적률은 재개발(200%에서 210%), 재건축(220%에서 230%) 모두 10%p 높아지고, 재개발 상한용적률은 230%에서 250%로 20%p 높아진다. 또 허용용적률을 반영하고, 추가용적률은 0%에서 15%로 높인다.

또 ‘2020 기본계획’ 정비구역의 기존용적률도 재개발(180%에서 190%), 재건축(200%에서 210%) 모두 10%p 높아진다. 재개발 상한용적률은 230%에서 250%, 추가용적률은 8%에서 15%로 높아진다.

‘기존용적률’은 기본계획에서 별도로 정하는 용적률, ‘허용용적률’은 기존용적률에서 다양한 인센티브에 의해 추가로 부여되는 용적률을 합산한 용적률을 말한다. ‘상한용적률’은 허용용적률에 기반시설 기부채납 등에 의한 용적률 완화를 더한 용적률, ‘추가용적률’은 소형분양주택 건설 등에 대해 상한용적률의 규정에도 불구하고 추가로 부여되는 용적률을 뜻한다.

도 부시장은 “현재 재개발·재건축이 진행되고 있는 8개소에 ‘사업촉진지원안’을 적용해 사업비 개선효과를 추정해 본 결과, 구역별로 약 472억 원의 추가 분양수익이 발생하고, 세대별로 분담금 1900여만 원이 감소하는 효과가 예상된다”며 “실효성있는 지원대책이 될 것”이라고 기대했다.

분쟁조정위 기능 강화해 조합운영 투명성 높인다

조합운영의 투명성을 높일 대책도 마련했다. 도 부시장은 “조합에 대한 신뢰성을 확보하고, 조합과 조합원 간 분쟁을 예방하는 것은 재개발·재건축 문제 해결을 위한 전제 조건”이라며 “분쟁조정위원회 기능을 강화해 현장조사·감정평가 검증분과를 추가로 구성할 것”이라고 말했다.

현장조사분과는 민간전문가와 함게 ‘정비사업 합동조사반’을 구성해 조합 운영의 전반적 사항을 점검하고, 행정지도로 정비사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 문제점을 예방하는 역할을 한다.

감정평가분과는 종전자산 감정평가 완료 시 감정평가의 적정성을 확인하고, 필요하면 표본조사를 시행해 평가결과를 검증한다. 부적정한 구역은 재평가하도록 조치해 종전감정평가에 대한 주민 불신을 해소할 계획이다. 또 ‘보상협의회’를 설치해 원주민의 재산권·권익을 보호한다.

조합의 정보공개에 대한 관리감독도 강화한다. 조합이 민원인의 정보공개 청구에 응하지 않을 경우, 시에서 정보공개 명령을 한다. 명령 미 이행 시에는 강력한 법적조치를 하고, 시가 보유한 정보를 공개해 주민의 알 권리를 최대한 보장한다.

중앙정부에 재개발·재건축 제도 개선 건의

도 부시장은 “지방자치단체의 조례 개정만으로는 재개발·재건축의 근본적 문제점을 해결하는 데 한계가 있다”며 “중앙정부에 합리적으로 제도를 개선해줄 것을 건의하겠다”고 말했다.

도 부시장은 또 “현재 재개발 구역 종전자산 감정 평가는 현 시세보다 저평가돼 조합원들의 갈등과 분쟁의 원인이 되고 있다”면서 ▲종전감정평가를 보상평가기준으로 평가하는 제도 마련 ▲한국감정원에 감정평가 및 사업비 적정성 검토 시행 ▲사업시행인가 후 3년이 경과될 경우 종전자산 감정평가를 재평가하는 규정 마련 등을 건의하겠다고 밝혔다.

도 부시장은 이어 “우리시는 앞으로도 재개발·재건축 문제 해결을 위한 대책을 지속해서 모색하겠다”며 “주민 갈등이 해소되고 사업이 원활히 추진될 수 있도록 공공의 역할을 강화하겠다”고 말했다.

수원시는 과거 ‘2010 및 2020 도시 및 주거환경 기본계획’를 수립, 재개발·재건축 구역 28개소를 지정한 바 있다. 하지만 낮은 원주민 재정착률, 부동산경기 침체로 인한 사업성 악화, 주민갈등 심화 등으로 사업이 정상적으로 추진되지 못했다.

문제를 해결하기 위해 2011년, 2014년 두 차례에 걸쳐 출구전략을 발표한 바 있다. 하지만 노력에도 불구하고 재개발·재건축 사업이 완료된 곳은 1개소에 불과하다. 8개소는 지정이 취소됐고, 19개소는 사업성 저하, 조합운영의 불투명 등 문제로 사업 진행이 지지부진한 상태다.